Информация о наличии и движении вложений фирмы в часть имущества, здания, помещения, оборудование и другие ценности, имеющие материально-вещественную форму, предоставляемые другим лицам во временное владение и пользование за плату с целью получения доходов, отражается по строке баланса 1160 «Инвестиционные активы».

Материальные ценности, приобретенные (поступившие) организацией для предоставления за плату во временное владение и пользование с целью получения дохода, принимают к бухгалтерскому учету на дебет счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности».

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение как минимум двух условий:

• наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
• возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта.

Инвестиционная недвижимость

Под инвестиционной недвижимостью понимают отдельную группу ОС, в которую включается недвижимость, предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).

МСФО 40, который введен в РФ в действие приказом Минфина от 28 декабря 2015 г. № 217н, определяет инвестиционную недвижимость аналогично, как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода не от использования в производстве или поставке товаров или услуг либо в административных целях или продажи в ходе обычной деятельности, а в виде:

• арендных платежей;
• прироста стоимости недвижимости.

К инвестиционной недвижимости нужно относить объекты, подверженные рискам, присущим рынку недвижимости. Это риски изменения арендных ставок и стоимости объекта недвижимости (Рекомендация Р-Х/2024-ОК Лизинг «Производственная недвижимость для сдачи в аренду» от Фонда «НРБУ БМЦ»).

Это означает извлечение прибыли из собственных «накоплений», будь то платежи от арендатора или просто увеличение стоимости недвижимого имущества, которое всегда ценилось и будет цениться.

Приведены иллюстративные примеры (для наглядности взят объект «Автомастерская»).

Оценка инвестиционной недвижимости

Инвестиционная недвижимость, которая учитывается на счете 03 в составе доходных вложений в материальные ценности, принимается на учет по первоначальной стоимости, определяемой в соответствии с п. п. 9 - 16 ФСБУ 26/2020 (п. 12 ФСБУ 6/2020).

Ее определяют исходя из фактически произведенных капитальных вложений - затрат на их приобретение (включая расходы по доставке, монтажу и установке и пр.) которые учитываются на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

После признания инвестиционная недвижимость оценивается по первоначальной или по переоцененной стоимости (п. 13 ФСБУ 6/2020).

В первом случае первоначальная стоимость инвестиционной недвижимости погашается путем начисления амортизации (п. 27 ФСБУ 6/2020). Суммы начисленной амортизации отражаются на счете 02 «Амортизация основных средств» по соответствующей аналитике.

Если объект приобретен исключительно для получения дохода от прироста его стоимости, то очевидно, что его следует оценивать именно по переоцененной стоимости.

Какую информацию включать в строку 1160 баланса

В балансе стоимость инвестиционной недвижимости, учитываемой по счету 03, включают в показатель строки 1160 «Инвестиционные активы» по балансовой стоимости (первоначальная стоимость за вычетом начисленной амортизации и суммы обесценения в случае начисления амортизации или как сальдо по счету 03, если амортизация не начисляется.

Амортизацию материальных ценностей, предоставляемых во временное владение или пользование с целью получения дохода, учитывают по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» обособленно. Начисляют ее по тому имуществу, которое учтено на счете 03.

Амортизационные отчисления объектов, отраженные на счете 03, накапливаются по кредиту счета 02 на отдельном субсчете (например 02-2). Проводка такая:

ДЕБЕТ 20 (26) КРЕДИТ 02-2

Если фирма учитывает имущество, включая инвестиционную недвижимость, по первоначальной стоимости, и у нее имеются также объекты ОС, учитываемые на счете 01, то из остатка по счету 02 необходимо исключить суммы амортизации, начисленные по этим объектам.

Формула такая:

Амортизацию начисляют в том же порядке, что и по основным средствам, учтенным на счете 01.

Незавершенные капитальные вложения во внеоборотные активы, подлежащие последующему принятию к учету на счете 03, могут тоже включаться в показатель строки 1160 и отражаться обособленно по одной из строк, расшифровывающих показатель этой строки.

В этом случае кроме балансовой стоимости инвестиционной недвижимости показатель строки 1160 формируют дебетовые сальдо по счетам 08 «Вложения во внеоборотные активы» и 07 «Оборудование к установке» в относящей к ней части.

Первоначальную стоимость этих ценностей определяют в том же порядке, что и основных средств (то есть исходя из суммы всех капитальных вложений, связанных с их приобретением).

Так, в их первоначальную стоимость включают:

• суммы, уплаченные в соответствии с договором продавцу;
• суммы, уплаченные за доставку и монтаж;
• суммы, уплаченные за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением этого имущества, и т. д.

Все эти капвложения нужно учесть по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы». Для этого в учете делают записи:

ДЕБЕТ 08 КРЕДИТ 60 (76, 51...)

– учтены капвложения, связанные с приобретением имущества, предназначенного для передачи во временное пользование (без НДС);

ДЕБЕТ 19 КРЕДИТ 60 (76, 51...)

– учтен НДС по этому имуществу.

После того как имущество будет введено в эксплуатацию, сделайте проводку:

ДЕБЕТ 03 КРЕДИТ 08

– имущество, предназначенное для передачи во временное пользование, введено в эксплуатацию.